В
поисках комплексных решений:
рынок недвижимости• Недвижимость » Рынок недвижимости замер,
но ждет
перемен
В поисках комплексных решений: рынок недвижимости• Недвижимость » Рынок недвижимости замер, но ждет перемен
22 января 2025
Shutterstock/FOTODOM
Непростая ситуация в отечественной экономике, отмена льготной ипотеки• Строительство » Градостроительство » Жилищная политика » Льготная ипотека и, как
следствие, снижение продаж• Недвижимость » Рынок недвижимости новостроек• Недвижимость » Новостройки вкупе с международными санкциями• Политика » Геополитика » Международные отношения » Международное право » Международно-правовые санкции не
могли не сказаться на строительной отрасли• Строительство. Государство предпринимает
необходимые меры поддержки, но девелоперы• Недвижимость утверждают, что этого недостаточно.
Прогнозом развития событий на рынке недвижимости• Недвижимость » Рынок недвижимости, а также своими предложениями
по его стабилизации поделился в интервью «Строительной газете» исполнительный
директор Клуба инвесторов Москвы• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Москва (КИМ) Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Москва » Районы Москвы » Преображенское.
Владислав Игоревич, в последнее время постоянно раздаются голоса экспертов,
предрекающих неминуемый кризис рынка недвижимости• Недвижимость » Рынок недвижимости. Давайте попробуем описать —
в каком состоянии сегодня строительная отрасль• Строительство…
Стройотрасль• Строительство прочно связана с другими сферами хозяйства, и макроэкономические
потрясения находят отражение в стройке• Строительство. К тому же регулярно меняются правила
игры внутри рынка, не предоставляющие время для подготовки и адаптации, так
что ситуация непростая, хотя, на мой взгляд, опасения преждевременны. Думаю,
мы пока еще даже не достигли дна: сегодня девелоперы• Недвижимость и застройщики• Строительство » Строительные компании «едут» на
багаже прошлых лет. И если сейчас не принять меры по улучшению ситуации,
причем не декоративные и сиюминутные, а системные, то кризис усугубится. По
нашим прогнозам, если ситуация с кредитной ставкой, недоступностью ипотеки• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование и
прочими кризисными явлениями изменится в апреле, то рынок «отскочит», а если
это произойдет к июлю, то могут остановиться низкораспроданные
маломаржинальные проекты, а также проекты, где степень готовности сильно
опережает уровень продаж• Недвижимость » Рынок недвижимости. В такой ситуации оценить масштабы бедствия трудно —
от 20 до 50% рынка может «встать».
В таком случае, насколько справедливо утверждение, что недоступность ипотеки• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование —
главная причина кризиса• Финансовый кризис?
Высокие ипотечные• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование ставки — это, безусловно, проблема, но никак не причина всех
сложностей. В том-то и дело, что падение продаж• Недвижимость » Рынок недвижимости — лишь одно из проявлений
непростой ситуации, сложившейся на рынке. Сегодня кризиса на рынке не
наблюдается, но при сохранении в течение 1-2 кварталов текущих негативных
факторов, а также факторов, которые начнут свое действие с начала года,
ситуация на рынке может существенно осложниться.
А каковы другие проявления?
На мой взгляд, куда более опасный показатель — отсутствие новых проектов на
рынке. Они, конечно, выводятся, но их очень мало по сравнению с прошлыми
периодами. Да и те, что называется, с подвохом: например, в ноябре была
опубликована некая проектная декларация с разрешением на строительство• Строительство до 2034
года! Фактически мы сталкиваемся с заморозкой рынка новых проектов. Они,
может, и будут появляться, но в таком весьма, скажем, «экзотическом» виде.
Таким образом, девелопер• Недвижимость застолбил площадку и очень неторопливо будет ждать
наполнения эскроу-счетов• Строительство » Строительство жилья » Эскроу-счет
• Экономика » Финансы » Эскроу-счет, а потом так же неспешно будет строить по мере
продаж• Недвижимость » Рынок недвижимости.
И к чему это может привести рынок?
На самом деле, последствия такой пассивной стратегии девелоперов• Недвижимость лежат далеко
за пределами строительных площадок. По цепочке проблема перекинется на
недозагрузку производственных линий, а это простои, сокращения рабочих и
дальнейшее вовлечение в проблемную зону смежных отраслей.
Кстати, больнее всего такая ситуация ударит по девелоперам полного цикла, для
которых географически недоступны государственные контракты. Потому что свои
проекты они достроят, а новые начинать не представляется возможным, а значит,
как следствие, «встанут» собственные домостроительные комбинаты. Также череда
банкротств может постичь генподрядчиков из-за нарастающего внутреннего
конфликта.
О каких конфликтах идет речь?
Это серьезная проблема, на которую сегодня пока мало кто обращает внимание, но
от этого она не теряет своей актуальности. В условиях турбулентности возникает
острый, я бы сказал, системный конфликт между заказчиками и подрядчиками. А
платить за его разрешение, кстати, в конечном итоге будет потребитель — и
временем, и деньгами.
Объясню: не секрет, что в последнее время заметно подорожали стройматериалы• Строительство » Строительные материалы и
рабочие руки. Это, в свою очередь, сказывается на себестоимости квадратного
метра, таким образом, выполнить заявленный объем работ по уже заключенным и
оплаченным контрактам не представляется возможным. В итоге это приводит к
тому, что генподрядчик в середине строительства• Строительство поднимает ценник, например, на
30%. А я напомню, что проектное финансирование рассчитано четко: на 30% дороже
— это уже за пределами экономики любого проекта.
И вот тут начинается процесс смены подрядчика, который, опять же, не везде
проходит гладко, иногда даже с конфликтами и судами, затем выбор нового. И тут
опять проблема — приличный подрядчик запросит немалых денег, да еще и сроки
горят, что опять не укладывается в бюджет. А компании, скажем, подешевле ни
качества, ни сроков не гарантируют. И в итоге могут пострадать люди — либо
получая ключи с существенной задержкой, либо с вопросами к качеству продукта.
Такая ситуация характерна для всей страны? Или есть региональные особенности?
Безусловно, местные условия везде свои, специфические, но в центральных
регионах картина примерно одинаковая. Выделяются на общем фоне только новые
регионы России• Россия и Дальний Восток• Россия » Регионы России » Дальний Восток России с Арктикой• Политика » Арктический регион: там государство дает существенные
преференции как застройщикам• Строительство » Строительные компании, так и их клиентам. С другой стороны, если для
других регионов ситуация сильно усугубится, то эти регионы могут стать
спасительными для части застройщиков• Строительство » Строительные компании.
Можно ли решить все эти проблемы?
Поскольку мы столкнулись с комплексом проблем, то и решение должно быть
системным, многофакторным. Во-первых, конечно, нужно стимулировать продажи• Недвижимость » Рынок недвижимости.
Это возможно через различные механизмы, например, предлагаются
ссудно-сберегательные кассы• Экономика » Финансы » Банк » Сберегательный банк и кооперативы. Но этого недостаточно.
Во-вторых, назрела необходимость создания прозрачной и понятной системы
рефинансирования кредитов застройщиков• Строительство » Строительные компании. У нас есть примеры, когда банки
увеличивают процентные ставки и застройщик• Строительство » Строительные компании не имеет возможности уйти к другому
кредитору, даже если это может быть выгоднее. Именно поэтому нужно рассмотреть
поправки, позволяющие застройщикам• Строительство » Строительные компании переходить с проектного финансирования
одного банка в другой с автоматическим переводом средств без согласия
дольщиков. Это поможет создать конкуренцию среди кредиторов и обеспечит
застройщикам• Строительство » Строительные компании большую гибкость.
И в-третьих, стоит посмотреть в сторону изменения подхода к управлению
проектным финансированием с учетом мирового опыта таких стран, как Германия• Германия,
Швейцария• Швейцария » География Швейцарии, США• Соединённые Штаты Америки (США). А возможно и вернуться к недолго просуществовавшей практике,
зарекомендовавшей себя с положительной стороны, отчислений страховых взносов в
Фонд защиты прав дольщиков.
Авторы: Оксана САМБОРСКАЯ
Номер публикации: №01 17.01.2025
